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《新疆地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》政策解读

发布日期:2016年11月21日 来源: 本网原创

一、公告出台背景

为促进我区房地产市场健康发展,加强我区土地增值税工作,规范土地增值税清算工作,堵塞漏洞、增收促收,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及现行土地增值税有关规定,制定《新疆地方税务局土地增值税相关问题的公告》,以解决目前基层土地增值税清算中遇到的实际问题。

二、公告主要内容解读

(一)关于土地增值税清算单位问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。”结合我区实际,本公告对清算单位进一步明确,对开发周期较长,纳税人自行分期的开发项目,可将自行分期项目确定为清算单位。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔199548号)第十三条规定:“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)第一条规定:“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”《财政部 国家税务总局 关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔200621号)第三条规定:“各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商业房等不同类型,科学合理地制定预征率,并适时调整。”据此,本公告明确“同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产的,应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率,缴纳土地增值税。”

(二)关于人防工程成本费用扣除问题

《中华人民共和国人防法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径、投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,第二十二条规定:“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”房地产开发项目按规定建设的人防工程为法定义务,投资者处置利用地下人防设施建造的车库(车位)等设施不能实现权属转移,取得的收入不应视为转让房地产收入。因此,本公告明确对依法配建并验收合格的人防工程,允许扣除相关成本、费用。

(三)关于车库(车位、储藏室等)问题

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)第三条第(二)项规定:“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用”,第四条第(三)项规定:“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”

根据上述规定并结合我区实际,本公告对车库(车位、储藏室)的成本费用扣除进行了明确:一是有规划手续、能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时,房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。二是没有规划手续、不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006187号)第四条第(三)项的规定,建成后产权属于全体业主所有的,或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本费用可以扣除。建成转让后不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),不属于土地增值税征税范围,不计收入,也不扣除相关成本费用。三是无产权车位及公共配套都是为建造商品房而发生的,且土地增值税是对转让土地使用权征税的,土地成本应在有产权的开发产品(含车位)间分摊;同时与增值税“将土地价款在可售面积销售收入中扣除”的处理原则一致。

(四)关于装修支出问题

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,土地增值税的征税对象包括转让国有土地使用权、地上建筑物(包括地上地下的各种建筑及各种附属设施)及其附着物(是指附着于该土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品,如花、草、树木等),即对转让“不动产”征税。因此,装修中使用的可移动物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)不属于土地增值税的征税范围,在计算时不计收入也不扣除相关成本。

(五)关于清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题

楼层系数确定为1.5主要基于公平和效率两个因素考虑,即考虑到纳税人的实际成本问题,也兼顾税务机关征收效率。

(六)关于统建房和集资建房问题

我区对房地产开发企业的土地增值税采取先预征后清算的方式。对非房地产开发企业采取据实计算征收的方式,考虑集资建房和统建房价格偏低的实际情况以及我区土地增值税管理方式,公告对集资建房和统建房预征问题做进一步的明确。

(七)关于预征率调整问题

由于自治区地方税务局《关于土地增值税有关问题的通知》(新地税发〔2005208号)第一条已废止。”根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔201053号)“除保障性住房外,西部地区省份土地增值税预征率不得低于1%”的规定,我局对预征率进行调整,明确为普通住宅土地增值税预征率不得低于1%,非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%

(八)营改增后土地增值税计税依据问题

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税  房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔201643号)规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,相关增值税已经在计算增值额时予以剔除,故土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括纳税人缴纳的增值税。

  责任编辑:金华海

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